김정재 의원, 지난 3년간 재건축 공사비 검증 1.2조 부풀린 시공사, 조합과 갈등 중재 제도 마련해야!

편집국 편집인
등록 2022-09-29 16:04:07
수정 2022-09-29 16:06:19

- 물가비 상승·자재비 인상 등 이유로 시공사들 4조 7000억원 증액 요구했지만 부동산원 책정 증액 공사비 적정액은 3조 5000억원
- 김정재 의원, “시공사와 조합이 원만하게 합의할 수 있는 갈등 중재 제도 시급”

김정재(국민의힘·포항북구) 국회의원 사무실 제공

2019년 이후 전국의 재건축·재개발 사업장에서 시공사가 물가 상승 등을 이유로 증액을 요구한 공사비 총액이 4조 7,000억 원에 달했다. 한국부동산원이 이에 대한 적정성을 검토해 보니 합당한 것으로 판정된 증액분은 3조5,000억 원이었다. 건설사 측이 1조2,000억 원에 달하는 공사비를 부풀린 셈이다. 단군 이래 최대의 재건축단지로 불리는 서울 둔촌주공아파트 조합 등은 이러한 시공사와 공사비 증액 갈등으로 부동산원의 검증을 받았다.

국회 국토교통위원회 소속 김정재 의원(국민의힘·포항북구)이 국토교통부와 부동산원으로부터 제출받은 자료에 따르면, 2019년부터 올해 7월까지 주요 정비사업 시공사들이 설계 및 건설 마감재 변경, 물가상승 등을 이유로 조합 측에 요구한 공사비 증액은 총 4조 6,814억 7,400만 원(총 54건)이었다. 전국의 정비사업 단지에서 최초 계약한 공사비 기준 시공사의 요구로 늘어난 공사비를 합친 액수다.

건설 분야에 전문성이 없는 조합원 입장에서는 시공사가 요구한 증액분이 합리적인지 판단하기 쉽지 않다. 이에 2019년 10월 시행된 '도시및주거환경정비법(도시정비법)'은 조합원 20% 이상 요청이 있거나 법이 정한 기준 이상으로 공사비 증액이 이뤄졌을 경우 정비사업 시행자가 부동산원에 공사비 검증을 의무적으로 요청하도록 했다. 조합을 대신해 부동산원이 외부 전문가와 함께 자료 검토와 현장 실사를 통해 시공사의 요구액이 적정한지를 판별해주는 방식이다.

부동산원이 2019년부터 지난 7월까지 검증을 요청받은 54건(4조6,814억7,400만 원)을 분석한 결과, 증액 공사비 적정액은 3조 4,887억 2,900만 원이었다. 시공사가 요구한 액수의 75% 정도에 그친 것이다.

이러한 시공사들의 '뻥튀기' 증액 요구 관행은 부동산 시장에서 정비사업 시공사와 조합 간 갈등 요인으로 작용하고 있다. 부동산원에 검증을 의뢰한 건수가 2019년 3건에서 지난해 22건으로 증가세를 보이고 있는 배경이다. 올해도 지난 7월까지 16건에 대한 검증이 진행됐다.

공사비(6,000억 원) 증액 문제로 시공사와 조합 간 갈등으로 공사 중단 사태까지 이른 서울 둔촌주공아파트 단지가 대표적 사례다. 둔촌주공 조합과 시공사는 2020년 3월 부동산원을 통해 공사비 검증을 받았다.

부동산원의 검증 결과 시공사가 공사비 증액을 과도하게 요구한 것으로 드러나도 공사비를 낮춰야 할 의무는 없다. 건설사들이 버티면 갈등 해소가 어려운 구조다.

김정재 의원은 “재건축·재개발 사업의 공사비 계약은 사인 간 거래인 만큼 국가가 강행 규정으로 다루긴 어렵다”면서 “한국부동산원에 '갈등중재권한'을 부여함으로써 시공사와 조합이 원만하게 합의할 수 있는 기반을 마련할 필요가 있다”고 지적했다.

한편 김 의원은 이 같은 취지에서 도시정비법 개정안 발의에 나설 방침이다.

<첨부> <연도별 및 검증대상 금액과 검증결과 금액 비교>

(단위 : 백만원)

연도	월	사업명	주요 검증내용	검증대상 금액 [A]	검증결과 금액 [B]
2019	1	[부산] OO구역	세대수 및 마감재 변경	137,449	134,524
	7	[부산] OO구역	토목공법 변경	6,409	5,034
	12	[대구] OO지구	마감재 변경	35,337	28,716
2020	1	[경남] OO아파트	아파트/근린생활시설 마감재 변경	26,951	25,564
	3	[서울] OO아파트	세대수 및 마감재 변경, 상가 추가	867,121	553,062
	4	[서울] OO빌라	세대수 및 마감재 변경	13,544	10,170
	6	[인천] OO구역	세대수 및 마감재 변경	75,951	54,554
	6	[서울] OO구역	세대수 및 마감재 변경	14,872	11,846
	7	[경기] OO지구	세대수 및 마감재 변경	154,276	125,691
	8	[서울] OO지구	실착공일 및 사업비 변경	24,604	11,303
	9	[인천] OO아파트	세대수 및 마감재 변경	6,055	4,161
	9	[서울] OO구역	세대수 및 마감재 변경	20,736	14,356
	9	[경기] OO구역	세대수 및 마감재 변경	150,227	133,038
	10	[서울] OO구역	연면적 및 마감재 변경	55,765	45,630
	11	[부산] OO구역	마감재 변경 및 물가상승	39,924	37,329
	12	[서울] OO구역	세대수 및 마감재 변경	118,429	78,736

연도	월	사업명	주요 검증내용	검증대상 금액 [A]	검증결과 금액 [B]
2021	1	[서울] OO단지	세대수 및 마감재 변경	646,729	491,770
	2	[경기] OO단지	연면적 및 마감재 변경, 물가상승	55,062	29,689
	3	[경기] OO구역	연면적 및 마감재 변경, 물가상승	107,946	91,714
	3	[인천] OO빌라	세대수 및 마감재 변경	4,057	3,385
	4	[서울] OO구역	연면적 및 마감재 변경	10,672	8,027
	5	[부산] OO구역	연면적 및 마감재 변경, 물가상승	51,029	40,499
	5	[인천] OO구역	연면적, 마감재 변경, 물가상승	10,982	7,977
	6	[서울] OO아파트	연면적 및 마감재 변경	32,944	26,144
	6	[광주] OO단지	연면적 및 마감재 변경, 물가상승	194,268	167,558
	7	[인천] OO구역	설계변경, 마감재 변경, 물가상승	23,185	17,465
	7	[대전] OO구역	설계변경, 마감재 변경, 물가상승	68,413	53,923
	7	[서울] OO 중심상가	연면적, 마감재 변경	2,799	1,487
	8	[서울] OO구역	설계변경, 마감재 변경, 물가상승	49,124	44,478
	9	[서울] OO단지	마감재변경	46,769	36,489
	10	[서울] OO일원	설계변경, 물가상승	47,481	41,025
	10	[경기] OO구역	세대수 및 마감재 변경	47,381	29,576
	10	[광주] OO구역	설계변경, 마감재 변경 물가상승	30,836	15,961
	10	[경기] OO구역	세대수 및 마감재 변경	283,206	181,965
	10	[충남] OO단지	연면적, 설계변경, 물가상승	23,009	18,590
	11	[서울] OO지구	세대수 및 마감재 변경	40,219	28,236
	12	[서울] OO구역	연면적 및 마감재 변경 물가상승	24,422	13,803
	12	[부산] OO구역	설계변경	23,881	15,210

연도	월	사업명	주요 검증내용	검증대상 금액 [A]	검증결과 금액 [B]
2022	1	[충남] OO구역	연면적, 설계변경, 물가상승	101,082	81,337
	1	[인천] OO아파트	설계변경, 마감재 변경	14,071	11,870
	1	[서울] OO구역	설계변경, 마감재 변경, 물가상승	273,590	233,294
	1	[대구] OO뉴타운	설계변경, 마감재 변경	55,531	37,468
	2	[서울] OO단지	설계변경, 마감재 변경, 물가상승	190,311	119,783
	3	[경기] OO주택	설계변경, 물가상승, 공기연장	24,682	20,427
	4	[경기] OO구역	세대수 및 마감재 변경	13,203	8,806
	4	[서울] OO아파트	설계변경, 마감재 변경	26,767	17,410
	5	[인천] OO구역	세대수 및 마감재 변경	94,534	82,544
	5	[전북] OO단지	연면적 및 설계 변경, 물가상승	123,808	103,145
	5	[대전] OO구역	연면적 및 설계 변경, 물가상승	31,647	26,233
	5	[대구] OO아파트	연면적 및 설계 변경, 물가상승	46,350	23,140
	6	[부산] OO구역	연면적 및 설계 변경, 물가상승	36,576	28,518
	6	[서울] OO6구역	연면적, 마감재 변경	27,658	12,224
	6	[서울] OO구역	연면적, 마감재 변경	10,127	7,341
	7	[경기] OO구역	연면적, 마감재 변경	39,461	36,494

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